Alla vet att bostäder har blivit enormt dyra i Stockholm men inte många vet hur det gått till när politikerna och bankerna tillsammans har sett till att bostadspriserna har blåsts upp till rekordnivåer.
Lagändringar har gjort att bankerna kunnat låna ut mer pengar vilket har drivit upp bostadspriserna
Det har skett stora förändringar i hur pengar produceras och hanteras. En viktig milstolpe i denna förändring var införandet av lagen om säkerställda obligationer den 1 juli 2004, vilket förändrade banksektorn och finansmarknaden i Sverige.
Pengars produktion i Sverige kan delas in i tre kategorier: sedlar och mynt, centralbankspengar och digitala pengar skapade av privata banker. Centralbankspengar produceras av Riksbanken och används i deras betalningssystem men påverkar inte direkt den mängd kronor som cirkulerar i samhället. Privata banker skapar digitala pengar genom att bevilja lån. Dessa nya pengar cirkulerar i ekonomin och fortsätter att existera så länge lånen inte betalas tillbaka.
Detta faktum att bankerna ständigt skapar pengar genom lån är grundläggande en förutsättning för att priserna på bostäder ska kunna drivas upp. Om inte det finns några pengar att låna billigt så finns det knappat några köpare och priserna på bostäder kommer att sluta stiga brant.
Införandet av “säkerställda obligationer” förändrade hur banker finansierar sina utlåningar. En obligation är ett värdepapper som man kan köpa där den som säljer obligationen lovar att man ska få tillbaka vad obligationen kostar plus lite extra som tack för att man “lånade ut” pengarna. Tidigare användes sparkonton som en primär finansieringskälla, men övergången till obligationer skapade en stabilare finansieringsbas för bankerna. Dessa obligationer, “säkrades med bostadslån” vilket innebär att om banken inte kan betala tillbaka så kan den som har obligationen istället få pengar från bostadslån. Bankerna sålde alltså obligationer för att kunna låna ut ännu mer pengar vilket gjorde att bostadspriserna kunde stiga ännu mer.
Bostadspriserna räknas inte in i inflationen för att utlåningen till bostäder ska hållas igång
Inflation definieras som en ökning priserna som minskar pengars värde. När staten räknar ut hur mycket priserna ökar (inflation) så har de valt att inte räkna in bostadspriserna. Detta har under många år har gett en helt missvisande bild av den verkliga inflationen. Statens system för att räkna ut priserna kallas KPI (konsumentprisindex). Denna beräknas genom att samla in priser på en rad varor och tjänster, men processen är inte exakt och påverkas av bedömningar som de kallar “kvalitetsjusteringar”. Till exempel har priserna på datorer och vitvaror justerats nedåt på grund av “förbättrad kvalitet”, vilket pressar ned den officiella inflationssiffran. Från 1996 till 2021 steg bostadsrättspriserna med 800 procent och villapriserna med 435 procent i Sverige, vilket alltså inte reflekteras i den officiella inflationen. Prisökningar på mat räknar de in men inte bostäder. Visst är det mystiskt?
Tidigare sågs inflation som en direkt följd av att trycka mer pengar än vad ekonomisk produktion motiverar, en åsikt som stöddes av ekonomer som Irving Fisher och Milton Friedman. De hävdade alla att inflation även borde inkludera priser på aktier, fastigheter och obligationer.
Penningmängden har ökat med 540 procent medan BNP bara ökat med 170 procent
I Sverige har den fysiska valutan minskat till under 1,5 procent av totala pengar i cirkulation, medan 98,5 procent är digitala. Från 1996 till 2021 ökade penningmängden med 540 procent, medan BNP endast ökade med 170 procent. Denna ökning i pengar motsvarar nästan exakt ökningen av huspriser i Stockholm under samma period.
Under 2000-talet har penningmängden i Sverige ökat snabbt, särskilt under pandemin, vilket påverkat bostadspriserna. Trots detta har den officiella inflationen, mätt genom KPI, endast ökat med 33 procent under det senaste kvartsseklet. Detta tyder på att de nya pengarna huvudsakligen gått till att öka tillgångspriser (bostadspriser, aktier) snarare än konsumentpriserna.
Stigande priser lockar till ständigt ökad utlåning
Den svenska banksektorn har blivit mycket mer beroende av bolån jämfört med banker i andra länder. Storbankerna som Handelsbanken och Swedbank har en stor del av sin vinst kopplad till bostadslån. Denna utveckling har omvandlat svenskarnas längtan efter ett eget hem till en profitmaskin för bankerna, samtidigt som den har gynnat fastighetsägare med stora vinster.
Historiskt sett har Sverige upplevt liknande dramatiska förändringar i finansmarknaden. År 1985 avreglerades den svenska kreditmarknaden, vilket ledde till en explosion av utlåning och en fastighetsbubbla som senare kraschade. Denna krasch blev dock en kortvarig parentes i en lång period av stigande bostadspriser från mitten av 1990-talet. Denna kontinuerliga ökning av bostadspriserna har skapat en situation där bankerna känner sig tryggare med att låna ut mer pengar, vilket i sin tur har drivit upp priserna ännu mer.
Riksbanken har hjälpt till att blåsa upp bostadspriserna genom att sätta en låg ränta
Ett viktigt koncept att förstå är hur räntan påverkar värderingen av tillgångar. Den politkerstyrda Riksbanken styr indirekt över de räntor som banker har när de lånar ut pengar. När de sätter en låg ränta så minskar kostnaden för lån, vilket stimulerar efterfrågan på lån och därmed ökar priset på tillgångar som bostäder och aktier. Sverige har upplevt en dramatisk minskning av räntekostnaderna för bolån, från 8 200 kronor i månaden år 1996 till cirka 1 000 kronor 2021. Trots ökad skuldsättning bland svenskar så minskade andelen av inkomsten som går till räntebetalningar mellan 1996 till 2021.
Läs mer om detta i Andreas Cervenkas bok Girig-Sverige
Skriv en kommentar!